Milano, Aprile 2024. Prezzo (richiesto) mediano per un appartamento: 5.021 euro/mq

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di aprile 2024.

Il prezzo mediano (al metro quadrato) richiesto a Milano ad aprile 2024 è stato di 5.021 euro/mq, in crescita del +0,5% rispetto al mese precedente (4.995 euro/mq)

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso normalmente tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra i 4.470 euro/mq e i 4.770 euro/mq.

La nostra stima relativa alle 132 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.588 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.287 euro/mq in zona Comasina.

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell'effetto distorsivo costituito dagli immobili di lusso, non rappresentativi della normale situazione di mercato.

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

Sconto medio a Milano secondo Idealista.it

Secondo i dati riportati dal sito di annunci immobiliari Idealista.it lo sconto medio richiesto dagli acquirenti nella città di Milano, rispetto al prezzo indicato dai venditori, è stato nel mese di marzo 2024 pari al -18,6% (valore nazionale -21,4%).

Solo nel 3% dei casi il prezzo concordato è pari a quello richiesto, cioè la casa si vende al prezzo pieno.

Nel 5% dei casi lo sconto supera il -30%.

Tali dati sono in forte contrasto con quelli forniti dall'ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, e da noi pubblicati in un precedente articolo, che indicano uno sconto medio (nazionale) di circa il -8,1%.

La differenza è forse spiegabile dalla diversa modalità di rilevazione.

Idealista tiene conto infatti della scontistica media richiesta ai proprietari di casa dai potenziali acquirenti sul loro sito.

La differenza tra domanda e offerta viene rilevata mensilmente sulla base delle controproposte degli utenti del portale che, nella negoziazione del prezzo con i venditori, hanno risposto alla domanda: quanto pagheresti per questo immobile?

Risulta comunque chiaro che la differenza di prezzo tra quanto richiesto e quanto effettivamente ottenuto è estremamente variabile.

Sorge naturalmente la supposizione che alcune agenzie immobiliari, in fase di acquisizione dell'incarico di mediazione, per ottenerlo non evidenzino ai potenziali clienti il reale prezzo di mercato del loro appartamento e ne prospettano inizialmente uno più alto, in sintonia coi desideri del venditore.

FAQ: Come scegliere l’agenzia immobiliare a cui affidare il mandato di vendita

Se vuoi vendere la tua casa, per prima cosa chiedi una valutazione ad un’agenzia immobiliare.

L’agente immobiliare deve sempre uscire di persona a vedere la tua casa e naturalmente non deve esserci nessun costo per te.

Dopo questa prima valutazione, chiedi sempre ad un’altra agenzia di farti una seconda valutazione del tuo appartamento.
Una valutazione è infatti troppo poco, due sono meglio, l’ideale sarebbero tre.

Con due o più stime in mano puoi accertarti che gli agenti concordino sul giusto valore di mercato del tuo immobile e sulla sua tempistica di vendita.
Se i valori e le date non coincidono, scopri il perché.

Anche se l’agente ti piacesse e fosse insistente, non firmare mai il mandato di vendita durante la visita o subito dopo.
Digli che ripasserai tu in agenzia tra qualche giorno, ma che prima vuoi sapere quanto prenderebbero di commissione da te e dall’acquirente.
Se non te lo dice subito non è un buon segno: la trasparenza è importante.

La visita degli agenti immobiliari è anche la tua occasione per giudicarli: se sono stati professionali e convincenti con te, probabilmente lo saranno anche con i potenziali acquirenti.

Nella scelta dell’agenzia a cui affidare il mandato di vendita in esclusiva, elementi importanti sono le commissioni (le tue entro il 3% e complessive entro il 6%) e la durata dell’incarico (massimo 6 mesi).

Se l’agenzia si mostra disponibile ad accettare un contratto non in esclusiva, scartala subito perché non si darà veramente da fare per trovare un acquirente ma ti proporrà soltanto ai suoi attuali contatti.

Comprare casa: 4 errori da non fare - Jacopo Tartaglia

Durata: 6:29 

Sintesi: 

• Pensare che la proposta di acquisto immobiliare non sia vincolante
• Non conoscere il tuo budget
• Basarsi solo su accordi verbali
• Pensare che il notaio ti garantisca da qualsiasi rischio

Milano, Marzo 2024. Prezzo (richiesto) mediano per un appartamento: 4.995 euro/mq

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di marzo 2024.

Il prezzo mediano (al metro quadrato) richiesto a Milano a marzo 2024 è stato di 4.995 euro/mq, invariato rispetto al mese precedente (4.992 euro/mq)

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso normalmente tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra i 4.450 euro/mq e i 4.750 euro/mq.

La nostra stima relativa alle 129 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.625 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.321 euro/mq in zona Roserio.

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell'effetto distorsivo costituito dagli immobili di lusso, non rappresentativi della normale situazione di mercato.

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

FAQ: Il mio appartamento al pian terreno (o rialzato) quanto vale, rispetto a quelli sopra di me?

In molti casi un appartamento a piano terra si vende a prezzi inferiori a quelli di appartamenti identici nello stesso stabile (a condizione ci sia l'ascensore).

A Milano lo sconto medio si aggira attorno al -7%, con una variabilità compresa tra lo 0% di sconto e il -14%.

Ci sono cioè case al piano terreno che si vendono allo stesso prezzo, ma sono una minoranza.

Le ragioni di questo diffuso sconto sono principalmente tre:

1. Gli appartamenti più in basso sono meno luminosi perché la luce del sole entra per meno ore nel corso dell'anno, a causa degli edifici vicini che si frappongono

2. Si sente più rumore, sia derivante dal traffico veicolare che derivante dai pedoni che passano sotto le finestre. Non parliamo poi se ci sono vicino bar o esercizi commerciali con orari estesi.

3. E' presente il pericolo che l'appartamento sia soggetto a muffe, a causa dell'umidità risalente dal terreno.

Milano, Febbraio 2024. Prezzo (richiesto) mediano per un appartamento: 4.992 euro/mq

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di febbraio 2024.

Il prezzo mediano (al metro quadrato) richiesto a Milano a febbraio 2024 è stato di 4.992 euro/mq.

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra i 4.440 euro/mq e i 4.740 euro/mq.

La nostra stima relativa alle 127 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.625 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.321 euro/mq in zona Roserio.

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell'effetto distorsivo costituito dagli immobili di lusso, non rappresentativi della normale situazione di mercato.

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

Sconto medio di vendita di un appartamento

Secondo i dati riportati dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, lo sconto medio, rispetto al prezzo richiesto, è stato nel primo semestre 2023 pari al -8,1%, in aumento rispetto allo stesso periodo del 2022.

Tecnocasa non specifica la situazione di Milano, ma dettaglia lo sconto per tipologie edilizie:

• Abitazioni nuove -4,7%
• Soluzioni signorili -6,7%
• Abitazioni ristrutturate -6,8%
• Trilocali -7,2%
• Quadrilocali -7,3%
• Ultimo piano -7,4%
• Abitazioni usate -8,2%
• Bilocali -8,4%
• Piano terra -8,4%
• Cinque locali e oltre -8,7%
• Soluzioni indipendenti e semindipendenti -9,1%
• Vendita per necessità -9,4%
• Soluzioni economiche -10,3%
• Monolocali -10,6%
• Immobili per investimento -11,0%

Ribasso medio -8,1%

FAQ: Che documenti devo avere per vendere la casa?

E' obbligatorio consegnare al notaio, che redige l'atto di compravendita, questi documenti:

1. La visura catastale, che fornisce i dati catastali dell'appartamento e relative pertinenze (cantina, solaio, box) e identifica i proprietari.

2. Le planimetrie depositate al catasto.

3. La visura ipotecaria, che registra la presenza di ipoteche sull'immobile.

4. L'atto di provenienza, atto notarile (di compravendita, donazione o successione) che riporta i nomi dei proprietari.

5. L'attestato di prestazione energetica (APE).

6. Il certificato di agibilità o abitabilità, rilasciato dal comune alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

7. Il titolo edificatorio abilitativo, cioè le pratiche amministrative svolte per l’esecuzione di lavori sull'immobile (solo se hai apportato modifiche)

8. La dichiarazione da parte del venditore che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.

Quest'ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

9. Il regolamento di condominio e la  dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali da parte dell'amministratore di condominio.

10. Il contratto di locazione, se l'immobile che si vende è dato in affitto.

11. Il contratto di mutuo, se c'è.

La normativa impedisce la compravendita di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali, quali ad esempio immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate.

FAQ: Non si paga mai l'IVA quando si acquista un immobile?

Dipende da chi ti sta vendendo l'immobile.

1. Da Privato

Se chi vende la casa è un privato, allora sì, paghi l'imposta di registro e non paghi l'IVA.

L'imposta di registro è del 9% (se si tratta di prima casa hai un'aliquota ridotta al 2%), ma l'imposta non può mai essere inferiore a 1.000 euro.

L'imposta di registro non viene calcolata sul prezzo di acquisto, ma in base al valore della rendita catastale, secondo la seguente formula: 

• Rendita catastale (non rivalutata) x 115,5 volte, se prima casa.
• Rendita catastale (non rivalutata) x 126 volte, se non prima casa.

Tale calcolo dà normalmente un valore inferiore al prezzo di mercato e quindi l'incidenza effettiva dell'imposta di registro (rispetto al prezzo concordato) è normalmente inferiore al 9% o 2% teorico.

Oltre all'imposta di registro paghi anche l'imposta catastale di 50 euro e l'imposta ipotecaria, sempre di 50 euro.

2. Da Impresa

Se invece compri la casa da un'impresa (entro i 5 anni successivi alla costruzione o ristrutturazione, cioè quasi sempre), allora paghi l'IVA.

• Se si tratta di prima casa (non di lusso) si applica l'aliquota IVA del 4%
• Se non è prima casa (non di lusso), si applica l'aliquota IVA del 10%.
• In caso di abitazione di lusso (categorie catastali A1, A8, A9), si applica l'aliquota IVA del 22%.

L'IVA viene calcolata sul prezzo di acquisto.

Devi poi aggiungere lo stesso l'imposta di registro, ma fissata a 200 euro.

Per finire c'è ancora l'imposta catastale di 200 euro e l'imposta ipotecaria, sempre di 200 euro.

Le compravendite immobiliari a Milano calano del -13,2% rispetto a 12 mesi fa

L'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), curato dall'Agenzia delle Entrate, ha pubblicato il 7 marzo 2024 la sua analisi periodica del mercato residenziale italiano, aggiornata al quarto trimestre 2023.

Le compravendite di abitazioni a Milano sono state nel 4° trimestre 2023 pari a 7.020 unità abitative.

Vista la stagionalità delle vendite immobiliari il dato significativo da prendere in considerazione è la media trimestrale destagionalizzata del periodo 1°- 4° trimestre 2023, pari a 6.208 compravendite.

Nei 4 trimestri immediatamente precedenti (4° trimestre 2022 - 3° trimestre 2023) il dato destagionalizzato è stato di 6.249 transazioni.

Nei 4 trimestri di esattamente un anno prima (1°- 4° trimestre 2022) le transazioni destagionalizzate risultavano pari a 7.150 unità.

Il trend delle compravendite risulta pertanto in discesa sia rispetto al trimestre precedente (-0,7%) sia, soprattutto, rispetto alla situazione di un anno fa (-13,2%).

Tempo di vendita medio di un appartamento

La Banca d'Italia il 4 marzo 2024 ha pubblicato la sua ricerca periodica Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia all'interno della quale si vede che il tempo medio di vendita di un appartamento in Italia nel 4° trimestre 2023 è stato di 6,0 mesi.

La nostra stima è che nel 1° trimestre 2024 si aggiri sui 5,6 mesi.

E a Milano?

Secondo i dati riportati dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, il tempo medio nel 2023 è stato di soli 56 giorni, in leggero aumento rispetto ai 52 giorni del 2022 ma in diminuzione rispetto ai 62 giorni del 2021.