La tua casa in Classe G vale meno? Scopri il Brown Discount

Durata: 51 secondi.

Che conseguenze ha, complessivamente, l’introduzione della nuova normativa bancaria detta CRR3?

In generale questo nuovo regolamento non favorisce certo gli acquirenti più deboli, quelli che devono chiedere un mutuo consistente e, visti i prezzi, si orientano sulle case meno costose, tipicamente quelle in classe energetica G.

Per questi, che tra l’altro sono normalmente gli acquirenti più giovani, ci sarà, anzi c’è già, un duplice effetto negativo:

Primo, più difficoltà ad ottenere mutui consistenti e, secondo, spread maggiori, quindi tassi di interesse più alti, perché comprano case poco Green e hanno pochi risparmi accumulati da mettere nell’acquisto.

Casa Green: l'unico modo per aumentare la tua perizia bancaria

Durata: 1 minuto.

Un elemento innovativo introdotto dalla nuova normativa bancaria CRR3 è che la classe energetica è diventata un fattore finanziario.

La regolamentazione CRR 3 permette infatti di incrementare il valore bancabile del vostro immobile in un caso particolare, mentre normalmente lo ha ridotto.

Il valore bancabile viene aumentato se ci sono stati negli ultimi 6 anni dei miglioramenti strutturali alla vostra casa, che hanno aumentato "inequivocabilmente" il valore dell’immobile.

Stiamo parlando, ad esempio, di una ristrutturazione che ha comportato il miglioramento della classe energetica.

Infatti un immobile in classe A o B riceve un "Green Premium" in perizia, quindi vale di più, mentre le classi G subiscono un "Brown Discount" che ne riduce ulteriormente la bancabilità.

Perché il 55% è la nuova soglia d'oro per i mutui

Durata: 56 secondi.

Esistono delle zone di luce riguardante la nuova normativa bancaria europea CRR3?

Si.

La Banca d'Italia ha applicato una discrezionalità nazionale favorevole.

Per la quota di mutuo che non supera il 55% del valore dell'immobile, le banche possono accantonare molte meno riserve che negli altri casi. 

Tradotto: chi ha molto capitale proprio otterrà spread e tassi più vantaggiosi rispetto al passato. 

Chiaramente visto che il 55% è riferito al "Property Value", a è Milano questo è significativamente minore del prezzo di mercato, tutto ciò significa che lo spread agevolato c’è quando il mutuo richiesto è molto basso, attorno al 45% del prezzo di mercato.

I prezzi delle case dei quartieri di Milano (marzo 2026)

Milano Vende Casa ha analizzato in dettaglio gli annunci di vendita di immobili residenziali milanesi pubblicati sui principali portali nel corso del mese di marzo 2026, zona per zona. Qui di seguito i dati mediani delle 142 zone distinte in cui è stata suddivisa la città di Milano.

6 zone di quartieri alti 13.166 – 19.047 euro/mq

16 zone di quartieri medio-alti 8.240 – 11.884 euro/mq

40 zone di quartieri medi 5.462 – 8.142 euro/mq

58 zone di quartieri medio-bassi 3.570 – 5.371 euro/mq

22 zone di quartieri bassi 2.321 – 3.473 euro/mq

Ogni casa ha proprie caratteristiche e la variabilità del prezzo al mq (all’interno della stessa zona) si aggira attorno al +/-11%. 

Ricordiamo inoltre che si tratta di prezzi “richiesti” dai venditori e non di prezzi effettivi di “chiusura trattative” concordati con gli acquirenti. 

A Milano il margine di trattabilità è normalmente compreso tra -5% e -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti. 

Combinando “variabilità” e “trattabilità” i prezzi effettivi normali delle transazioni presentano un range compreso tra un minimo del -21% ed un massimo del +5%. 

Facciamo un esempio usando i dati di questa rilevazione. 

Se intendi acquistare nella micro zona Precotto, dove il prezzo richiesto mediano è pari a 4.174 euro al mq, l’appartamento che ti interessa potrebbe costarti, al termine delle contrattazioni pre-vendita, da un minimo di 3.410 euro/mq (-21%) ad un massimo di 4.383 euro/mq (+5%). 

Zona – Prezzi al mq

1. Quadrilatero delle Moda 19047
2. Scala – Manzoni 17105
3. Brera 13736
4. San Babila 13594
5. Duomo 13301
6. Borgogna – Largo Augusto 13166
7. Lanza 11884
8. Cadorna – Castello 11857
9. Palestro 11750
10. Turati 10800
11. Missori 9890
12. Moscova 9759
13. Porta Nuova 9758
14. Sant’Ambrogio 9752
15. Pagano 9486
16. City Life 9185
17. Guastalla 8953
18. Vincenzo Monti 8840
19. Carrobbio 8776
20. San Vittore 8650
21. Garibaldi – Corso Como 8305
22. Quadronno – Crocetta 8240
23. Amendola – Buonarroti 8142
24. Arco della Pace 8091
25. Frua 8091
26. Porta Venezia 8016
27. Indipendenza 7931
28. Piave – Tricolore 7834
29. Repubblica 7833
30. Corso Genova 7649
31. Montenero 7640
32. Vercelli – Wagner 7620
33. Arena 7600
34. Washington 7515
35. Morgagni 7506
36. Cadore 7380
37. Dezza 7291
38. Ticinese 7215
39. Paolo Sarpi 7149
40. Bocconi 7113
41. Isola 7106
42. Ascanio Sforza 7000
43. Porta Romana – Medaglie d’Oro 6958
44. Corso San Gottardo 6934
45. Solari 6778
46. Buenos Aires 6759
47. Sempione 6732
48. Navigli – Darsena 6575
49. Plebisciti – Susa 6442
50. Monte Rosa – Lotto 6320
51. De Angeli 6318
52. Centrale 6238
53. Cenisio 5943
54. Città Studi 5918
55. Lodi – Brenta 5859
56. Portello – Parco Vittoria 5825
57. Porta Vittoria 5768
58. Argonne – Corsica 5703
59. Farini 5653
60. Zara 5632
61. Tripoli – Soderini 5510
62. Maggiolina 5462
63. Pezzotti – Meda 5371
64. Gambara 5335
65. Martini – Insubria 5260
66. Barona 5250
67. Ripamonti 5209
68. Piazza Napoli 5183
69. Rovereto 5043
70. Pasteur 5020
71. Melchiorre Gioia 4959
72. Monte stella 4877
73. Qt8 4826
74. Bande Nera 4799
75. Casoretto 4781
76. Piazzale Siena 4656
77. Corvetto 4627
78. Istria 4609
79. Udine 4580
80. San Siro 4550
81. Giambellino 4518
82. Primaticcio 4502
83. Molise – Cuoco 4500
84. Parco Trotter 4415
85. Cascina dei Pomi 4378
86. Rubattino 4362
87. Ghisolfa – Mac Mahon 4329
88. Famagosta 4326
89. Cascina Merlata – Musocco 4307
90. Greco – Segnano 4295
91. Dergano 4217
92. Lambrate 4215
93. Bicocca 4203
94. Precotto 4174
95. Turro 4166
96. Quartiere Feltre 4151
97. Ca’ Granda 4060
98. Gorla 4052
99. Vigentino – Fatima 4042
100. Lorenteggio 4011
101. Bovisa 4000
102. Tre Castelli – Faenza 3975
103. Prato Centenaro 3973
104. Cantalupa – San Paolo 3972
105. Bologna – Sulmona 3966
106. Crescenzago 3935
107. Rogoredo 3916
108. Certosa 3909
109. Cimiano 3857
110. Affori 3839
111. Chiesa Rossa 3836
112. Niguarda 3818
113. Villa San Giovanni 3770
114. Cermenate – Abbiategrasso 3751
115. Trenno 3737
116. Viale Ungheria – Mecenate 3709
117. Quartiere Forlanini 3666
118. Inganni 3652
119. Bisceglie 3615
120. San Carlo 3570
121. Bruzzano 3473
122. Bignami – Ponale 3435
123. Quartiere Adriano 3386
124. Santa Giulia 3337
125. Ortica 3250
126. Gallaratese 3237
127. Figino 3229
128. Ponte Nuovo 3216
129. Bovisasca 3210
130. Muggiano 3170
131. Cascina Gobba 3104
132. Comasina 3104
133. Quintosole – Chiaravalle 3019
134. Quarto Oggiaro 2933
135. Gratosoglio 2904
136. Quarto Cagnino 2764
137. Baggio 2755
138. Quinto Romano 2680
139. Vialba 2678
140. Roserio 2537
141. Ponte Lambro 2466
142. Quartiere Olmi 2321

Il prezzo delle case a Milano sale a 5.070 euro/mq (marzo 2026)

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di marzo 2026. 

Il prezzo mediano (al metro quadrato) “richiesto” a Milano a marzo 2026 è stato di 5.070 euro/mq, in crescita del +0.5% rispetto al mese precedente (5.044 euro/mq) e in crescita del +1,5% rispetto a 12 mesi fa (4.995 euro/mq a marzo 2025). 

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso tra -5% e -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti. 

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra 4.512 euro/mq e 4.816 euro/mq. La nostra stima relativa alle 142 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 19.047 euro/mq in zona Quadrilatero delle Moda ed un minimo di 2.321 euro/mq in zona Quartiere Olmi. 

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell’effetto distorsivo costituito dagli immobili venduti a prezzi estremi, non rappresentativi della normale situazione di mercato. 

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

Output Floor: ecco perché lo spread del tuo mutuo sta salendo

Durata: 1 minuto 4 secondi.

Il nuovo regolamento bancario CRR 3 introduce anche l'Output Floor, un limite che impone alle banche di non far scendere i propri requisiti patrimoniali sotto il 72,5% di quanto previsto dai metodi standard. 

Che vuol dire?

È una questione tecnica, lo so, ma è importante.

Ve la spiego.

In passato, le grandi banche usavano modelli interni per calcolare il rischio dei mutui, e, considerandoli sicuri, accantonavano pochissimo capitale. 

Ora hanno l'obbligo di accantonare più riserve e questo aumenta i costi operativi per l'istituto di credito. 

Ciò si traduce inevitabilmente in un aumento dello spread applicato ai mutui, in particolare a quelli ad alto rapporto "loan to value", cioè con un’alta percentuale finanziata dalla banca.

Quindi il credito non è solo più scarso, ma è anche più costoso.

Il paradosso di Milano: prezzi su del 25%, ma perizie bloccate

Durata: 1 minuto 28 secondi.

Analizziamo i numeri reali, conseguenti all’introduzione del regolamento bancario CRR3.

A febbraio 2020, secondo immobiliare.it, il prezzo medio richiesto a Milano era 4.487 €/mq. 

A febbraio 2026, siamo arrivati a 5.624 €/mq, con un incremento del +25,3%. 

Se oggi acquistate a prezzo di mercato, la banca, dovendo fare la media degli ultimi 6 anni, "taglierà" la perizia di un buon 10%. 

Questo crea un gap di finanziabilità drammatico.

Se chiedete un mutuo all'80% su una casa da 400.000 euro, la banca potrebbe periziarla solo 350 360.000 euro. 

E l'80% di 350.000 copre appena il 70% del prezzo reale che state pagando, non l’80%.

Quindi chi acquista con alto apporto di mutuo oggi si scontra con questo "muro": deve disporre di molto più capitale proprio per coprire la differenza tra valore di mercato e valore prudenziale bancario.

Attento al 'muro' della perizia: il segreto del Property Value

Durata: 1 minuto 8 secondi.

Il pilastro della riforma bancaria europea Chiamata CRR3 è l'Articolo 229. 

Fino a ieri, il parametro per concedere il mutuo era il Market Value, il Valore di Mercato, cioè il prezzo che l'acquirente è disposto a pagare oggi. 

Il regolamento CRR 3 introduce invece il Property Value. 

Cos'è il Property Value? 

È un valore prudenziale e stabile, calcolato per durare idealmente 30 anni.

Che esclude esplicitamente le aspettative di aumenti di prezzo futuri. 

La norma impone che per gli immobili residenziali la perizia di valutazione non possa superare il valore medio misurato negli ultimi 6 anni. 

Questo a Milano è un problema enorme.

Perché i prezzi non sono stati stabili, sono aumentati e quindi le banche, dal 1° gennaio 2025, finanziano di meno.

Mutui a Milano: la nuova regola UE che ti blocca il finanziamento

Durata: 1 minuto 17 secondi.

Se siete attivi sul mercato immobiliare di Milano, come venditori o come acquirenti, oggi non potete più limitarvi a guardare i prezzi dei portali.

 

Esiste una nuova normativa, silenziosa ma dirompente, che sta riscrivendo le regole del gioco.

Si chiama Regolamento UE 2024/1623, meglio noto come CRR 3.

 

CRR sta per “Capital Requirements Regulation”.

E’ l'ultimo tassello della riforma bancaria chiamata Basilea 3.

Dal 1° gennaio 2025 le banche europee, e quindi anche quelle italiane, cambiano radicalmente il modo in cui valutano la vostra casa come garanzia per il mutuo che vi concedono.

Non è solo una questione per addetti ai lavori.

E’ un cambiamento che incide sulla fattibilità stessa del vostro prossimo acquisto o della vostra prossima vendita.

Per forza dovete saperne di più perché influisce direttamente su tutti gli acquirenti e venditori di case.

Casa dopo il 1985? Attento a questa DATA!

Durata: 56 secondi.

La tua casa è stata costruita dopo il 17 marzo 1985? 

Allora ascolta bene prima di venderla.

Per questi edifici, la legge è categorica.

Il permesso di costruire (o in sanatoria) deve essere citato obbligatoriamente nell'atto di compravendita, presso il notaio.

Se lo dimentichi, puoi ancora confermarlo con un documento successivo, ma perderai tempo e rischierai la fiducia dell'acquirente.

Quindi controlla i titoli abilitativi prima del preliminare. 

Non farti trovare impreparato e affidati a chi analizza sempre ogni carta prima di vendere.

Cioè come facciamo noi di “Milano Vende Casa”.

Quindi contattaci.