La tua casa in Classe G vale meno? Scopri il Brown Discount

Durata: 51 secondi.

Che conseguenze ha, complessivamente, l’introduzione della nuova normativa bancaria detta CRR3?

In generale questo nuovo regolamento non favorisce certo gli acquirenti più deboli, quelli che devono chiedere un mutuo consistente e, visti i prezzi, si orientano sulle case meno costose, tipicamente quelle in classe energetica G.

Per questi, che tra l’altro sono normalmente gli acquirenti più giovani, ci sarà, anzi c’è già, un duplice effetto negativo:

Primo, più difficoltà ad ottenere mutui consistenti e, secondo, spread maggiori, quindi tassi di interesse più alti, perché comprano case poco Green e hanno pochi risparmi accumulati da mettere nell’acquisto.

Casa Green: l'unico modo per aumentare la tua perizia bancaria

Durata: 1 minuto.

Un elemento innovativo introdotto dalla nuova normativa bancaria CRR3 è che la classe energetica è diventata un fattore finanziario.

La regolamentazione CRR 3 permette infatti di incrementare il valore bancabile del vostro immobile in un caso particolare, mentre normalmente lo ha ridotto.

Il valore bancabile viene aumentato se ci sono stati negli ultimi 6 anni dei miglioramenti strutturali alla vostra casa, che hanno aumentato "inequivocabilmente" il valore dell’immobile.

Stiamo parlando, ad esempio, di una ristrutturazione che ha comportato il miglioramento della classe energetica.

Infatti un immobile in classe A o B riceve un "Green Premium" in perizia, quindi vale di più, mentre le classi G subiscono un "Brown Discount" che ne riduce ulteriormente la bancabilità.

Perché il 55% è la nuova soglia d'oro per i mutui

Durata: 56 secondi.

Esistono delle zone di luce riguardante la nuova normativa bancaria europea CRR3?

Si.

La Banca d'Italia ha applicato una discrezionalità nazionale favorevole.

Per la quota di mutuo che non supera il 55% del valore dell'immobile, le banche possono accantonare molte meno riserve che negli altri casi. 

Tradotto: chi ha molto capitale proprio otterrà spread e tassi più vantaggiosi rispetto al passato. 

Chiaramente visto che il 55% è riferito al "Property Value", a è Milano questo è significativamente minore del prezzo di mercato, tutto ciò significa che lo spread agevolato c’è quando il mutuo richiesto è molto basso, attorno al 45% del prezzo di mercato.

Output Floor: ecco perché lo spread del tuo mutuo sta salendo

Durata: 1 minuto 4 secondi.

Il nuovo regolamento bancario CRR 3 introduce anche l'Output Floor, un limite che impone alle banche di non far scendere i propri requisiti patrimoniali sotto il 72,5% di quanto previsto dai metodi standard. 

Che vuol dire?

È una questione tecnica, lo so, ma è importante.

Ve la spiego.

In passato, le grandi banche usavano modelli interni per calcolare il rischio dei mutui, e, considerandoli sicuri, accantonavano pochissimo capitale. 

Ora hanno l'obbligo di accantonare più riserve e questo aumenta i costi operativi per l'istituto di credito. 

Ciò si traduce inevitabilmente in un aumento dello spread applicato ai mutui, in particolare a quelli ad alto rapporto "loan to value", cioè con un’alta percentuale finanziata dalla banca.

Quindi il credito non è solo più scarso, ma è anche più costoso.

Il paradosso di Milano: prezzi su del 25%, ma perizie bloccate

Durata: 1 minuto 28 secondi.

Analizziamo i numeri reali, conseguenti all’introduzione del regolamento bancario CRR3.

A febbraio 2020, secondo immobiliare.it, il prezzo medio richiesto a Milano era 4.487 €/mq. 

A febbraio 2026, siamo arrivati a 5.624 €/mq, con un incremento del +25,3%. 

Se oggi acquistate a prezzo di mercato, la banca, dovendo fare la media degli ultimi 6 anni, "taglierà" la perizia di un buon 10%. 

Questo crea un gap di finanziabilità drammatico.

Se chiedete un mutuo all'80% su una casa da 400.000 euro, la banca potrebbe periziarla solo 350 360.000 euro. 

E l'80% di 350.000 copre appena il 70% del prezzo reale che state pagando, non l’80%.

Quindi chi acquista con alto apporto di mutuo oggi si scontra con questo "muro": deve disporre di molto più capitale proprio per coprire la differenza tra valore di mercato e valore prudenziale bancario.

Attento al 'muro' della perizia: il segreto del Property Value

Durata: 1 minuto 8 secondi.

Il pilastro della riforma bancaria europea Chiamata CRR3 è l'Articolo 229. 

Fino a ieri, il parametro per concedere il mutuo era il Market Value, il Valore di Mercato, cioè il prezzo che l'acquirente è disposto a pagare oggi. 

Il regolamento CRR 3 introduce invece il Property Value. 

Cos'è il Property Value? 

È un valore prudenziale e stabile, calcolato per durare idealmente 30 anni.

Che esclude esplicitamente le aspettative di aumenti di prezzo futuri. 

La norma impone che per gli immobili residenziali la perizia di valutazione non possa superare il valore medio misurato negli ultimi 6 anni. 

Questo a Milano è un problema enorme.

Perché i prezzi non sono stati stabili, sono aumentati e quindi le banche, dal 1° gennaio 2025, finanziano di meno.

Mutui a Milano: la nuova regola UE che ti blocca il finanziamento

Durata: 1 minuto 17 secondi.

Se siete attivi sul mercato immobiliare di Milano, come venditori o come acquirenti, oggi non potete più limitarvi a guardare i prezzi dei portali.

 

Esiste una nuova normativa, silenziosa ma dirompente, che sta riscrivendo le regole del gioco.

Si chiama Regolamento UE 2024/1623, meglio noto come CRR 3.

 

CRR sta per “Capital Requirements Regulation”.

E’ l'ultimo tassello della riforma bancaria chiamata Basilea 3.

Dal 1° gennaio 2025 le banche europee, e quindi anche quelle italiane, cambiano radicalmente il modo in cui valutano la vostra casa come garanzia per il mutuo che vi concedono.

Non è solo una questione per addetti ai lavori.

E’ un cambiamento che incide sulla fattibilità stessa del vostro prossimo acquisto o della vostra prossima vendita.

Per forza dovete saperne di più perché influisce direttamente su tutti gli acquirenti e venditori di case.

Sconto medio di vendita di un appartamento

Secondo i dati riportati dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, lo sconto medio, rispetto al prezzo richiesto, è stato nel primo semestre 2023 pari al -8,1%, in aumento rispetto allo stesso periodo del 2022.

Tecnocasa non specifica la situazione di Milano, ma dettaglia lo sconto per tipologie edilizie:

• Abitazioni nuove -4,7%
• Soluzioni signorili -6,7%
• Abitazioni ristrutturate -6,8%
• Trilocali -7,2%
• Quadrilocali -7,3%
• Ultimo piano -7,4%
• Abitazioni usate -8,2%
• Bilocali -8,4%
• Piano terra -8,4%
• Cinque locali e oltre -8,7%
• Soluzioni indipendenti e semindipendenti -9,1%
• Vendita per necessità -9,4%
• Soluzioni economiche -10,3%
• Monolocali -10,6%
• Immobili per investimento -11,0%

Ribasso medio -8,1%

Tempo di vendita medio di un appartamento

La Banca d'Italia il 4 marzo 2024 ha pubblicato la sua ricerca periodica Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia all'interno della quale si vede che il tempo medio di vendita di un appartamento in Italia nel 4° trimestre 2023 è stato di 6,0 mesi.

La nostra stima è che nel 1° trimestre 2024 si aggiri sui 5,6 mesi.

E a Milano?

Secondo i dati riportati dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, il tempo medio nel 2023 è stato di soli 56 giorni, in leggero aumento rispetto ai 52 giorni del 2022 ma in diminuzione rispetto ai 62 giorni del 2021.