- In che cosa milanovende.casa si differenzia dalle altre agenzie?
Siamo un'agenzia specializzata esclusivamente sul mercato di Milano, che utilizza un approccio analitico basato su 142 micro-zone e sulla mediana dei prezzi per garantire valutazioni di partenza precise. La nostra differenza principale è la garanzia contrattuale: il nostro compenso è dovuto solo al rogito, eliminando ogni rischio per il venditore se l'affare salta prima della firma finale.
- Qual è la vostra commissione?
Applichiamo una commissione professionale del 3% a carico del venditore e del 3% a carico dell'acquirente, per un totale del 6%. Questa è in linea con la tariffa standard rilevata dalla CCIAA di Milano per i servizi d'intermediazione immobiliare, in base agli usi locali.
- Perché non fate sconti sulla provvigione?
Non facciamo sconti perché la nostra commissione finanzia un sistema di protezione totale. Mentre le agenzie a basso costo tagliano i servizi e i controlli, noi investiamo in due diligence preventive, marketing professionale e, soprattutto, ci assumiamo il rischio finanziario di lavorare gratis per mesi se l'affare non arriva al rogito. Uno sconto sulla provvigione si tradurrebbe inevitabilmente in una minore tutela per il tuo patrimonio.
- Quando devo pagare la provvigione?
A differenza della prassi comune, con noi paghi solo ed esclusivamente alla stipula del rogito notarile, se per qualsiasi motivo non stipuli non ci devi niente.
- Cosa dice la legge sul momento del pagamento della provvigione?
Secondo l'Art. 1755 del Codice Civile, il mediatore matura il diritto al compenso non appena l'affare è concluso, ovvero quando le parti sono vincolate (accettazione della proposta o preliminare). Noi abbiamo scelto di derogare a questa norma a favore del cliente, mettendo nero su bianco che nulla ci è dovuto finché non incassi i soldi della vendita.
- Cos'è la "trappola del compromesso"?
È il rischio legale di dover pagare l'agenzia immobiliare non appena si firma il preliminare, anche se poi la vendita non avviene per colpa dell'acquirente o per problemi tecnici improvvisi. Con il nostro contratto, questa trappola viene disinnescata.
- Perché usate la "mediana" e non la "media" per le valutazioni?
La media è una misura distorta dagli immobili venduti a prezzi estremi (molto alti o molto bassi). La mediana è il valore centrale reale e rappresenta in modo molto più accurato ciò che sta accadendo davvero nel mercato di Milano.
- Perché suddividete Milano in 142 micro-zone?
Milano presenta una varietà di prezzi estrema, anche tra strade adiacenti. Le 32 zone usate dai grandi portali sono troppo vaste e imprecise; le nostre 142 micro-zone omogenee quasi dimezzano l'errore di stima della valutazione iniziale dell'immobile. Tali prezzi sono comunque solo il punto di partenza per arrivare ad una valutazione di mercato precisa dell'immobile, operata dall'agenzia principalmente in base ai dati relativi alle vendite effettive di immobili comparabili.
- Qual è il margine di trattabilità "normale" a Milano?
Dalle nostre analisi, lo sconto medio in fase di chiusura trattativa a Milano oscilla tra il -5% e il -11% rispetto al prezzo richiesto inizialmente. Questo non esclude casi di sconti molto più alti, dovuti principalmente ad una valutazione iniziale imprecisa e "fuori mercato". Nelle vendite mediante il metodo Open House non sono rari prezzi di chiusura "a premio", cioè maggiori di quelli inizialmente richiesti.
- Cos'è l'Articolo 46 del DPR 380/2001 e perché deve interessarmi?
È la norma che stabilisce la nullità degli atti di compravendita per edifici costruiti dopo il 1985 privi di titolo abilitativo (permesso di costruire o sanatoria). Se mancano questi estremi nel rogito, l'atto è nullo e la vendita non ha valore legale. Nel caso di immobili costruiti in precedenza si applica una normativa differente: l'Art. 40 della Legge 47/1985.
- Il notaio controlla che la casa non abbia abusi edilizi?
No. Il notaio effettua un controllo formale sulla presenza delle dichiarazioni del venditore, ma non compie accertamenti tecnici sostanziali sullo stato dei luoghi. La responsabilità della veridicità di quanto dichiarato resta del venditore.
- Cos'è la Due Diligence immobiliare preventiva?
È un'analisi completa dei documenti tecnici, legali e catastali fatta prima di mettere la casa in vendita. Serve a scoprire e sanare eventuali problemi (come difformità urbanistiche o ipoteche non cancellate) che potrebbero far saltare l'affare all'ultimo momento.
- Posso vendere se ho perso l'atto di provenienza?
Sì, ma è necessario recuperarne una copia autentica presso il notaio che ha stipulato l'atto o presso l'Archivio Notarile. È un documento fondamentale per dimostrare la titolarità del bene.
- Chi paga le spese condominiali straordinarie deliberate prima della vendita?
Salvo accordi diversi tra le parti, le spese straordinarie restano a carico di chi era proprietario al momento della delibera definitiva dell'assemblea.
- Come gestite lo stress emotivo legato alla vendita?
Riconosciamo che vendere casa è una delle maggiori fonti di stress. Il nostro metodo prevede di separare il valore affettivo da quello economico, utilizzando dati oggettivi per proteggerti dall'ansia e dall'insicurezza durante le trattative.
- Cos'è l'Home Staging e perché lo consigliate?
È la tecnica di preparare l'immobile per le visite, eliminando oggetti personali e migliorando l'estetica. Una casa ben presentata attira acquirenti più motivati e riduce i tempi di vendita.
- È obbligatorio consegnare l'APE (Attestato di Prestazione Energetica)?
Sì, l'APE è obbligatorio per legge fin dall'inizio della promozione commerciale. Un immobile in classe energetica elevata (A o B) può spuntare prezzi superiori fino al 10%.
- Cosa succede se l'acquirente non ottiene il mutuo?
Se nella proposta d'acquisto è stata inserita una clausola sospensiva per il mutuo, il contratto non produce effetti finché la banca non conferma il finanziamento. Se il mutuo viene negato, l'affare si risolve senza penali, ma il venditore perde tempo prezioso. Per questo pre-qualifichiamo i nostri acquirenti.
- Posso vendere una casa ricevuta in donazione?
Sì, ma è un'operazione delicata poiché le banche spesso faticano a concedere mutui su immobili donati per il rischio di azioni di riduzione da parte di altri eredi. In questi casi, consigliamo soluzioni specifiche come polizze assicurative dedicate.
- Quanto tempo ci vuole mediamente per vendere a Milano?
- Quanto tempo serve mediamente per vendere casa nelle diverse zone di Milano?
Centro Storico: meno di 60 giorni, grazie all'altissima richiesta e alla scarsa offerta.
Zone Semicentrali (Navigli, Porta Romana, Isola): tra i 60 e gli 80 giorni.
Zone in Riqualificazione (Scalo Farini, NoLo, Corvetto): tra i 70 e i 90 giorni.
Periferia e Hinterland: tra i 90 e i 110 giorni, a causa della maggiore sensibilità degli acquirenti ai tassi dei mutui.
- Quali sono le tipologie di immobili più veloci da vendere a Milano?
- In che modo la classe energetica influenza i tempi di vendita?
- Conviene ristrutturare prima di vendere o vendere un immobile "da ristrutturare"?
- Come variano i tempi per i tagli più grandi o periferici?
- Quali fattori influenzano maggiormente la velocità di vendita in periferia?
