Vendere a Milano nel 2026: l'importanza della "bancabilità"

Durata: 1 minuto 13 secondi.

Vediamo le conseguenze del regolamento CRR3 dal punto di vista strettamente operativo.

Se siete venditori, dovete sapere che la "bancabilità" del vostro immobile è importante quanto le sue caratteristiche abitative.

Se la vostra zona ha subito un forte aumento di prezzi negli ultimi 6 anni, paradossalmente l’acquirente avrà più difficoltà a farsi finanziare dalle banche.

E anche un immobile energeticamente povero, una classe G, è meno bancabile per l’acquirente, e ciò può influenzare tempistiche di vendita e anche prezzo.

  

Se invece siete acquirenti, la pre-approvazione reddituale del mutuo da parte della banca non basta più.

Serve una due diligence finanziaria sull'asset.

 

È un inglesismo per dire che conta molto il giudizio del perito sull’immobile che state per comprare.

Per vedere quanto vi finanziano.

Naturalmente noi di “Milano Vende Casa” siamo a disposizione per aiutarvi anche su questo versante.

Se state per vendere, chiamateci.

La tua casa in Classe G vale meno? Scopri il Brown Discount

Durata: 51 secondi.

Che conseguenze ha, complessivamente, l’introduzione della nuova normativa bancaria detta CRR3?

In generale questo nuovo regolamento non favorisce certo gli acquirenti più deboli, quelli che devono chiedere un mutuo consistente e, visti i prezzi, si orientano sulle case meno costose, tipicamente quelle in classe energetica G.

Per questi, che tra l’altro sono normalmente gli acquirenti più giovani, ci sarà, anzi c’è già, un duplice effetto negativo:

Primo, più difficoltà ad ottenere mutui consistenti e, secondo, spread maggiori, quindi tassi di interesse più alti, perché comprano case poco Green e hanno pochi risparmi accumulati da mettere nell’acquisto.

Perché il 55% è la nuova soglia d'oro per i mutui

Durata: 56 secondi.

Esistono delle zone di luce riguardante la nuova normativa bancaria europea CRR3?

Si.

La Banca d'Italia ha applicato una discrezionalità nazionale favorevole.

Per la quota di mutuo che non supera il 55% del valore dell'immobile, le banche possono accantonare molte meno riserve che negli altri casi. 

Tradotto: chi ha molto capitale proprio otterrà spread e tassi più vantaggiosi rispetto al passato. 

Chiaramente visto che il 55% è riferito al "Property Value", a è Milano questo è significativamente minore del prezzo di mercato, tutto ciò significa che lo spread agevolato c’è quando il mutuo richiesto è molto basso, attorno al 45% del prezzo di mercato.

Output Floor: ecco perché lo spread del tuo mutuo sta salendo

Durata: 1 minuto 4 secondi.

Il nuovo regolamento bancario CRR 3 introduce anche l'Output Floor, un limite che impone alle banche di non far scendere i propri requisiti patrimoniali sotto il 72,5% di quanto previsto dai metodi standard. 

Che vuol dire?

È una questione tecnica, lo so, ma è importante.

Ve la spiego.

In passato, le grandi banche usavano modelli interni per calcolare il rischio dei mutui, e, considerandoli sicuri, accantonavano pochissimo capitale. 

Ora hanno l'obbligo di accantonare più riserve e questo aumenta i costi operativi per l'istituto di credito. 

Ciò si traduce inevitabilmente in un aumento dello spread applicato ai mutui, in particolare a quelli ad alto rapporto "loan to value", cioè con un’alta percentuale finanziata dalla banca.

Quindi il credito non è solo più scarso, ma è anche più costoso.

Il paradosso di Milano: prezzi su del 25%, ma perizie bloccate

Durata: 1 minuto 28 secondi.

Analizziamo i numeri reali, conseguenti all’introduzione del regolamento bancario CRR3.

A febbraio 2020, secondo immobiliare.it, il prezzo medio richiesto a Milano era 4.487 €/mq. 

A febbraio 2026, siamo arrivati a 5.624 €/mq, con un incremento del +25,3%. 

Se oggi acquistate a prezzo di mercato, la banca, dovendo fare la media degli ultimi 6 anni, "taglierà" la perizia di un buon 10%. 

Questo crea un gap di finanziabilità drammatico.

Se chiedete un mutuo all'80% su una casa da 400.000 euro, la banca potrebbe periziarla solo 350 360.000 euro. 

E l'80% di 350.000 copre appena il 70% del prezzo reale che state pagando, non l’80%.

Quindi chi acquista con alto apporto di mutuo oggi si scontra con questo "muro": deve disporre di molto più capitale proprio per coprire la differenza tra valore di mercato e valore prudenziale bancario.

Attento al 'muro' della perizia: il segreto del Property Value

Durata: 1 minuto 8 secondi.

Il pilastro della riforma bancaria europea Chiamata CRR3 è l'Articolo 229. 

Fino a ieri, il parametro per concedere il mutuo era il Market Value, il Valore di Mercato, cioè il prezzo che l'acquirente è disposto a pagare oggi. 

Il regolamento CRR 3 introduce invece il Property Value. 

Cos'è il Property Value? 

È un valore prudenziale e stabile, calcolato per durare idealmente 30 anni.

Che esclude esplicitamente le aspettative di aumenti di prezzo futuri. 

La norma impone che per gli immobili residenziali la perizia di valutazione non possa superare il valore medio misurato negli ultimi 6 anni. 

Questo a Milano è un problema enorme.

Perché i prezzi non sono stati stabili, sono aumentati e quindi le banche, dal 1° gennaio 2025, finanziano di meno.

Mutui a Milano: la nuova regola UE che ti blocca il finanziamento

Durata: 1 minuto 17 secondi.

Se siete attivi sul mercato immobiliare di Milano, come venditori o come acquirenti, oggi non potete più limitarvi a guardare i prezzi dei portali.

 

Esiste una nuova normativa, silenziosa ma dirompente, che sta riscrivendo le regole del gioco.

Si chiama Regolamento UE 2024/1623, meglio noto come CRR 3.

 

CRR sta per “Capital Requirements Regulation”.

E’ l'ultimo tassello della riforma bancaria chiamata Basilea 3.

Dal 1° gennaio 2025 le banche europee, e quindi anche quelle italiane, cambiano radicalmente il modo in cui valutano la vostra casa come garanzia per il mutuo che vi concedono.

Non è solo una questione per addetti ai lavori.

E’ un cambiamento che incide sulla fattibilità stessa del vostro prossimo acquisto o della vostra prossima vendita.

Per forza dovete saperne di più perché influisce direttamente su tutti gli acquirenti e venditori di case.

Casa dopo il 1985? Attento a questa DATA!

Durata: 56 secondi.

La tua casa è stata costruita dopo il 17 marzo 1985? 

Allora ascolta bene prima di venderla.

Per questi edifici, la legge è categorica.

Il permesso di costruire (o in sanatoria) deve essere citato obbligatoriamente nell'atto di compravendita, presso il notaio.

Se lo dimentichi, puoi ancora confermarlo con un documento successivo, ma perderai tempo e rischierai la fiducia dell'acquirente.

Quindi controlla i titoli abilitativi prima del preliminare. 

Non farti trovare impreparato e affidati a chi analizza sempre ogni carta prima di vendere.

Cioè come facciamo noi di “Milano Vende Casa”.

Quindi contattaci.

Vendere casa senza paura: il metodo "Zero Sorprese"

Durata: 48 secondi.

Vuoi vendere casa a Milano senza la paura che il notaio blocchi tutto all'ultimo secondo?

Anche un piccolo abuso può diventare un problema enorme davanti all'Articolo 46 del DPR 380/2001, che regola la materia.

Per questo la differenza la fa la trasparenza.

La mia agenzia, Milano Vende Casa, analizza lo stato urbanistico del tuo immobile, con tecnici abilitati, prima di metterlo in vendita.

Verifichiamo e risolviamo ogni dettaglio in anticipo.

Vendere casa non deve essere un incubo: contattami.

Il tuo contratto è carta straccia?

Durata: 1 minuto 2 secondi.

Sapevi che il tuo contratto di vendita può diventare carta straccia in un attimo? 

 L’Articolo 46 del DPR 380/2001, che regola la materia, parla chiaro. 

 Se l'edificio è stato iniziato dopo il 17 marzo 1985, l'atto di compravendita, dal notaio, deve obbligatoriamente contenere gli estremi del "permesso di costruire". 

 Se mancano queste dichiarazioni, l’atto è nullo. 

 Niente vendita, niente soldi, solo grossi problemi legali. 

 Non rischiare di far saltare la trattativa per una svista. 

Contatta la mia agenzia, "Milano Vende Casa", per affidarci l’incarico di vendita e avere la sicurezza di una verifica documentale prima del preliminare.

Pagare l'agenzia immobiliare al rogito a Milano

Durata: 1 minuto 29 secondi.

"Faccio un riassunto veloce.

Per legge, la provvigione all’agenzia è dovuta quando l’affare è concluso.

Tradotto in italiano, significa che basta l’accettazione dell’offerta o la firma del compromesso.

E se, prima di arrivare al rogito, l’affare saltasse?

L’agenzia ha comunque diritto a venire pagata e i tribunali le danno quasi sempre ragione.

Ma quindi, se vendi casa, c’è modo di tutelarsi?

Sì.

Affidando l’incarico alla mia agenzia, che si chiama "Milano Vende Casa".

Operiamo solo a Milano e scriviamo nel contratto, nero su bianco, che il nostro compenso matura al momento della stipula del rogito, presso il notaio.

Niente è dovuto prima.

Quindi, se stai per vendere casa a Milano e vuoi anche questa garanzia, forse è il caso di contattarci."

Cosa succede se non paghi l'agenzia?

Durata: 1 minuto 6 secondi.

“Cosa succede se decidi di non pagare l’agenzia?

Ad esempio perché il rogito è saltato.

O semplicemente perché non sei soddisfatto.

In questo caso la giurisprudenza è chiarissima.

Se hai firmato il contratto preliminare e non paghi, l’agenzia ti fa causa.

E il tribunale dà quasi sempre ragione all’immobiliare.

Anche se in ritardo, sarai obbligato a pagare la provvigione, più gli interessi, più l’onorario del tuo avvocato e, se il tribunale lo decide, anche parte delle spese legali sostenute dall’agenzia.

Quindi, dopo che hai firmato il preliminare, il compromesso, stai sicuro che non potrai evitare di pagare la provvigione.”

La trappola del "Compromesso"

Durata: 59 secondi.

"Vi siete mai chiesti quando si conclude, per la legge, l’acquisto di un immobile, di una casa? 

Uno potrebbe pensare che l’affare si concluda al rogito. 

No, non è così. 

L’affare si conclude quando le parti raggiungono un accordo, non quando si scambiano la casa per il prezzo concordato. 

La conclusione avviene alla firma del contratto preliminare, il cosiddetto compromesso. 

In molti casi, avviene semplicemente quando il venditore accetta l’offerta dell’acquirente, che se scritta bene è già un contratto perfettamente valido. 

E quando lo avete firmato, voi siete vincolati."

Comprare casa: 4 errori da non fare - Jacopo Tartaglia

Durata: 6:29 

Sintesi: 

• Pensare che la proposta di acquisto immobiliare non sia vincolante
• Non conoscere il tuo budget
• Basarsi solo su accordi verbali
• Pensare che il notaio ti garantisca da qualsiasi rischio

FAQ: Che documenti devo avere per vendere la casa?

E' obbligatorio consegnare al notaio, che redige l'atto di compravendita, questi documenti:

1. La visura catastale, che fornisce i dati catastali dell'appartamento e relative pertinenze (cantina, solaio, box) e identifica i proprietari.

2. Le planimetrie depositate al catasto.

3. La visura ipotecaria, che registra la presenza di ipoteche sull'immobile.

4. L'atto di provenienza, atto notarile (di compravendita, donazione o successione) che riporta i nomi dei proprietari.

5. L'attestato di prestazione energetica (APE).

6. Il certificato di agibilità o abitabilità, rilasciato dal comune alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

7. Il titolo edificatorio abilitativo, cioè le pratiche amministrative svolte per l’esecuzione di lavori sull'immobile (solo se hai apportato modifiche)

8. La dichiarazione da parte del venditore che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.

Quest'ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

9. Il regolamento di condominio e la  dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali da parte dell'amministratore di condominio.

10. Il contratto di locazione, se l'immobile che si vende è dato in affitto.

11. Il contratto di mutuo, se c'è.

La normativa impedisce la compravendita di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali, quali ad esempio immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate.