FAQ: Il mio appartamento al pian terreno (o rialzato) quanto vale, rispetto a quelli sopra di me?

In molti casi un appartamento a piano terra si vende a prezzi inferiori a quelli di appartamenti identici nello stesso stabile (a condizione ci sia l'ascensore).

A Milano lo sconto medio si aggira attorno al -7%, con una variabilità compresa tra lo 0% di sconto e il -14%.

Ci sono cioè case al piano terreno che si vendono allo stesso prezzo, ma sono una minoranza.

Le ragioni di questo diffuso sconto sono principalmente tre:

1. Gli appartamenti più in basso sono meno luminosi perché la luce del sole entra per meno ore nel corso dell'anno, a causa degli edifici vicini che si frappongono

2. Si sente più rumore, sia derivante dal traffico veicolare che derivante dai pedoni che passano sotto le finestre. Non parliamo poi se ci sono vicino bar o esercizi commerciali con orari estesi.

3. E' presente il pericolo che l'appartamento sia soggetto a muffe, a causa dell'umidità risalente dal terreno.

FAQ: Che documenti devo avere per vendere la casa?

E' obbligatorio consegnare al notaio, che redige l'atto di compravendita, questi documenti:

1. La visura catastale, che fornisce i dati catastali dell'appartamento e relative pertinenze (cantina, solaio, box) e identifica i proprietari.

2. Le planimetrie depositate al catasto.

3. La visura ipotecaria, che registra la presenza di ipoteche sull'immobile.

4. L'atto di provenienza, atto notarile (di compravendita, donazione o successione) che riporta i nomi dei proprietari.

5. L'attestato di prestazione energetica (APE).

6. Il certificato di agibilità o abitabilità, rilasciato dal comune alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

7. Il titolo edificatorio abilitativo, cioè le pratiche amministrative svolte per l’esecuzione di lavori sull'immobile (solo se hai apportato modifiche)

8. La dichiarazione da parte del venditore che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.

Quest'ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

9. Il regolamento di condominio e la  dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali da parte dell'amministratore di condominio.

10. Il contratto di locazione, se l'immobile che si vende è dato in affitto.

11. Il contratto di mutuo, se c'è.

La normativa impedisce la compravendita di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali, quali ad esempio immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate.

FAQ: Non si paga mai l'IVA quando si acquista un immobile?

Dipende da chi ti sta vendendo l'immobile.

1. Da Privato

Se chi vende la casa è un privato, allora sì, paghi l'imposta di registro e non paghi l'IVA.

L'imposta di registro è del 9% (se si tratta di prima casa hai un'aliquota ridotta al 2%), ma l'imposta non può mai essere inferiore a 1.000 euro.

L'imposta di registro non viene calcolata sul prezzo di acquisto, ma in base al valore della rendita catastale, secondo la seguente formula: 

• Rendita catastale (non rivalutata) x 115,5 volte, se prima casa.
• Rendita catastale (non rivalutata) x 126 volte, se non prima casa.

Tale calcolo dà normalmente un valore inferiore al prezzo di mercato e quindi l'incidenza effettiva dell'imposta di registro (rispetto al prezzo concordato) è normalmente inferiore al 9% o 2% teorico.

Oltre all'imposta di registro paghi anche l'imposta catastale di 50 euro e l'imposta ipotecaria, sempre di 50 euro.

2. Da Impresa

Se invece compri la casa da un'impresa (entro i 5 anni successivi alla costruzione o ristrutturazione, cioè quasi sempre), allora paghi l'IVA.

• Se si tratta di prima casa (non di lusso) si applica l'aliquota IVA del 4%
• Se non è prima casa (non di lusso), si applica l'aliquota IVA del 10%.
• In caso di abitazione di lusso (categorie catastali A1, A8, A9), si applica l'aliquota IVA del 22%.

L'IVA viene calcolata sul prezzo di acquisto.

Devi poi aggiungere lo stesso l'imposta di registro, ma fissata a 200 euro.

Per finire c'è ancora l'imposta catastale di 200 euro e l'imposta ipotecaria, sempre di 200 euro.