Ogni mese il portale immobiliare.it pubblica i prezzi medi delle case nel comune di Milano, ricavati dalle inserzioni pubblicate nel loro sito.
È una rilevazione molto utile, che consente di tenere d'occhio l'andamento dell'offerta del mercato residenziale milanese e, se si è proprietari, del valore della propria abitazione.
Per di più immobiliare.it pubblica una stima di prezzo disaggregata in 32 zone distinte, per una maggiore significatività delle rilevazioni.
Ma quanto si può fare affidamento su tali stime, ad esempio per vedere in quale quartiere si potrebbe acquistare casa?
Vogliamo cioè sapere, a partire dai prezzi medi di ognuna delle 32 zone, quale è il "vero" prezzo di mercato.
In sostanza il prezzo a cui potremmo chiudere le trattative, sia per un acquisto che per una vendita.
A tale scopo dobbiamo fare un'analisi divisa in tre fasi.
Alla fine dell'analisi vi daremo delle stime numeriche, ma è importante capire come ci si arriva.
1. Trasformare i prezzi medi in prezzi mediano
Immobiliare.it pubblica i prezzi al mq "medi", ma sfortunatamente la media in questo caso è una misura non adeguata per il nostro scopo.
La misura più adeguata è la "mediana".
Come la otteniamo?
Mettiamo tutti i prezzi (al mq) in ordine, dal più alto al più basso e andiamo a prendere proprio il prezzo che si trova precisamente a metà della serie.
Si tratta di un valore "tipico", né troppo alto né troppo basso e che ha un grande vantaggio rispetto alla media: non tiene conto di quei pochi immobili che, per varie ragioni, hanno prezzi "strani", molto alti o molto bassi.
Ma visto che immobiliare.it pubblica le medie e non le mediane, come facciamo?
Per fortuna noi di milanovende.casa, quando facciamo le nostre rilevazioni dei prezzi, anche se utilizziamo la mediana per le nostre stime, calcoliamo comunque i valori delle medie.
Dai nostri calcoli la mediana si colloca sotto alla media (visto che esclude gli immobili con valutazioni estreme) con valori percentuali del rapporto mediana / media che si collocano tra il 92% e il 94%.
Da qui in poi utilizzeremo quindi un valore pari al 93%.
Cosa significa?
Vuol dire che se il prezzo medio indicato è, ad esempio, di 5.000 euro al mq, il valore mediano (o tipico) è il 93% di tale prezzo, cioè 4.650 euro al mq.
2. Tenere conto dei casi individuali
Ora introduciamo il concetto di "variabilità".
Ogni casa ha proprie caratteristiche distintive e quindi un prezzo che si può discostare in modo significativo dal prezzo al mq normale della zona di riferimento.
Nelle nostre rilevazioni mensili utilizziamo ad esempio una stima di variabilità del +/-11%.
Se il prezzo di mercato della zona è 100, una casa (nella maggior parte dei casi) potrà avere un prezzo "vero" compreso tra 89 e 111, a seconda delle sue caratteristiche specifiche.
Va però sottolineato che noi di milanovende.casa quando facciamo i calcoli suddividiamo il comune di Milano in 142 micro-zone, con un livello di dettaglio decisamente maggiore rispetto alle 32 di immobiliare.it.
Si tratta di zone molto più omogenee di quelle usate da immobiliare.it e ciò comporta che le case abbiano valori di mercato meno dispersi.
Da nostri studi interni stimiamo che la variabilità di prezzo all'interno delle 32 zone di Milano analizzate da immobiliare.it sia almeno doppia di quella all'interno delle nostre 142 micro-zone, cioè +/- 22%.
Se leggiamo che per immobiliare.it che il prezzo della zona è di 5.000 euro al mq, troveremo case con prezzi compresi tra 3.900 euro/mq (-22%) e 6.100 euro/mq (+22%).
3. Sconto medio "normale"
Ricordiamo inoltre che si tratta di prezzi “richiesti” dai venditori e non di prezzi effettivi di “chiusura trattative” concordati con gli acquirenti.
A Milano il margine di trattabilità è normalmente compreso tra -11% e -5%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.
Anche se ci sono casi in cui i prezzi di vendita corrispondono ai prezzi pubblicizzati richiesti (zero sconto), questi casi sono rari e normalmente si riferiscono a vendite effettuate tramite il meccanismo detto "Open House" che mette in concorrenza gli acquirenti e prevede un prezzo pubblicizzato molto vicino a quello di mercato.
Nella maggior parte dei casi un'appartamento offerto a 5.000 euro al mq verrà venduto scontato con un prezzo compreso tra 4.450 euro/mq (-11%) e 4.750 euro/mq (-5%).
Prezzi veri a Milano
Possiamo ora procedere al calcolo del vero prezzo di mercato degli immobili residenziali milanesi, a partire dalle quotazioni delle 32 zone di immobiliare.it.
Combinando le 3 correzioni analizzate: "mediana", “variabilità” e “trattabilità”, i prezzi effettivi normali delle transazioni presentano un range (rispetto alla valutazione mediana) compreso tra un minimo del -30% ed un massimo del +16%.
Quindi un appartamento quotato a 5.000 euro al mq, potrà tipicamente venire acquistato o venduto tra un minimo di 3.250 euro/mq e un massimo di 5.400 euro/mq.
Il valore centrale statisticamente più probabile presenta uno sconto del -14%, con un prezzo attorno ai 4.300 euro/mq.
L'intervallo percentuale tra prezzi massimi e minimi è alto e pari al 46% (da - 30% a +16%).
milanovende.casa è più precisa
La precisione della valutazione offerta dal portale immobilire.it non è quindi molto alta, per colpa del numero esiguo di ripartizioni in cui è stato suddiviso il comune di Milano.
Milano è infatti un comune che presenta una estrema varietà di prezzi, anche tra quartieri adiacenti e tra una strada e l'altra.
Per avere stime più precise sarebbe quindi necessario suddividere il territorio milanese in un numero superiore di zone, da analizzare singolarmente.
Questo è esattamente quello che noi di milanovende.casa facciamo mensilmente, analizzando il livello di prezzi di 142 micro-zone di Milano.
Tale maggiore livello di dettaglio fa sì che la nostra precisione di misurazione sia significativamente superiore, con un intervallo tra quotazioni alte e basse da noi stimato mediamente attorno al 26% (contro il 46% di immobiliare.it).
Quindi se desiderate avere una valutazione più precisa del valore della vostra casa o dei prezzi di aree che vi interessano, basta che visitiate mensilmente il nostro sito per venire aggiornati sui prezzi dei quartieri di Milano e sulla loro evoluzione.
E nel caso siate in procinto di mettere in vendita (o di acquistare) un'appartamento a Milano, potete farvi immediatamente un'idea dei prezzi correnti reali.
Naturalmente un agente immobiliare sarà in grado di perfezionare la stima della vostra casa in base alle specifiche caratteristiche della stessa e darvi una quotazione fatta su misura e non semplicemente statistica.
